07年房地产行业回顾

1、房地产开发投资增速明显

2007年以来，我国房地产开发投资增速快于去年，占城镇固定资产投资的比重也有所增加，一方面是由于国家加大了对囤积土地等行为的打击力度，开发企业加快了项目开发的进度，另一方面主要是由于国家增加了商品住宅，包括保障性住房在内的土地供给，市场上对房地产投资增加所致。

2、供给仍不能在短期内大幅释放

今年以来，我国房地产开发投资增速快于去年，占城镇固定资产投资的比重也有所增加，一方面是由于国家加大了对囤积土地等行为的打击力度，开发企业加快了项目开发的进度，另一方面主要是由于国家增加了商品住宅，包括保障性住房在内的土地供给，市场上对房地产投资增加所致。

 

08年行业展望：

1、估值不低，但业绩增长值得期待

目前就A股房地产上市公司来说，重点公司2007年的PE基本在40倍以上，2008年的PE也达到了30倍左右，相较于香港和美国等地的房地产上市公司2008年平均20倍左右的PE，估值已经不低。

我们认为，目前地产股的高估值，一方面是由于我国A股市场估值整体较高所带动，但更重要的是由于我国房地产企业的高成长性所决定。由于宏观经济的向好、人口红利、城市化进程，以及人民币升值、房地产的投资属性等因素的推动，包括自住需求和投资需求在内的巨大购房需求决定了中国房地产行业可以有着较长期的景气。虽然目前的股价从某种意义上来说已经提前反映了未来的业绩增长预期，但这种提前是有着坚实基础的，房地产市场的长期向好带来了房地产上市公司业绩持续增长。

由于房地产从项目开发到销售具备较强周期性，而我国目前实行商品房预售制度，并且期房销售比例往往高于现房，因此行业的基本面与上市公司业绩之间会表现出时滞，但从存货和预收帐款等反映房地产公司业绩先行性指标的变化可以看出，未来房地产上市公司业绩的稳定增长将得以保证。

2、行业集中度将进一步提高

随着土地市场的进一步规范，获得土地的门槛上升，房地产金融进一步收紧，导致行业内多数公司面临资金压力，联合做大做强成为行业普遍需要。目前，中国房地产企业达近6万家，总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散，内地市场占有率最高的万科，2006年的全国市场占有率虽然相较2005年有所增加，但仍只有1.5%左右。

随着宏观调控的深入，包括信贷、土地等政策提高了行业进入门槛、也提高了企业运作项目的成本，为传统优势企业进一步做大做强提供了条件，然而，由于房地产开发的地域性，区域具备开发实力的企业在当地的资源优势（包括政府资源、品牌资源、人力资源等）也不可小视。因此，就目前来看，行业竞争加剧主要体现在对小型开发商的并购及整合上、未来资源将向传统开发优势企业和区域资源优势企业集中，行业集中度将进一步提高。实力较弱的中小型开发企业将逐渐被淘汰，有实力的房地产公司在激烈的市场竞争中逐步站稳脚跟，优胜劣汰、

强者恒强的行业整合现象在未来将更为突出。考虑到现有房地产公司普遍面临的土地合理储备和项目开发规模之间的资源配置矛盾，资本及项目运作能力将成为房地产开发企业发展的重要保障。而大型开发商往往在这两面具备无法比拟的优势，特别是资本运作能力，银行为了控制信贷风险，更倾向于为大开发商提供贷款服务，对提高房地产行业的集中度也起到了间接推动作用。

3、人民币加速升值继续影响房地产市场

中国人民银行在2005年7月底推出了人民币汇率改革方案，宣布我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率放弃盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制，此后，人民币一直缓慢升值，从2005年7月22日首次升值至目前，已累计对美元升值约9%以上。目前，市场对人民币升值的预期仍在不断强化。在本币升值的背景下，作为准金融的房地产行业来说，无疑将起到巨大的推动作用。

在人民币持续升值下，投资地产的潜在需求将会长期存在，从而获取双重投资收益。具体表现在：一、境外大量资金通过正式及非正式渠道涌入境内，投资高档商业物业及高档商品住宅，这些“热钱”已构成国内高端物业价格居高不下的有力支撑。

 

重点公司点评：

我们认为有08年有三类地产股票值得关注：

一、行业龙头公司：在政府对房地产行业持续宏观调控下，相比较而言，龙头公司将会受益于行业整合。我们认为，从行业长期发展角度来看，“强者恒强”将是房地产行业发展的趋势；从上市公司估值角度来看，龙头公司的估值水平将得到提升，而资金、规模、实力较差公司的合理估值水平将下降，行业内公司估值水平的两极化将日趋明显。这些行业龙头公司以万科A、保利地产、招商地产、金地集团和华侨城A等公司为代表。

二、区域龙头公司（含业绩增长型公司）：个别区域内发展前景看好，公司在区域内的市场占有率占绝对优势，且资源、品牌、实力、形象等各方面优势明显，因此，基于区域市场的发展前景及公司自身综合实力的因素，我们对这些区域龙头持续看好； 此外，一些二线地产公司经营稳定，获取资源的能力较强，可预见的几年内业绩增长强劲，这些公司主要以华发股份、栖霞建设、深天健、名流置业、亿城股份等为代表。

三、商业类地产公司：伴随着国内经济的稳步发展，我们尤其对北京、上海等大型城市未来的发展前景看好，它们作为国内政治、金融中心，是国内经济发展的风向标，存在着对办公楼、商业等物业的巨大需求，此外，商业类地产公司业绩相对稳定，受到调控的影响较小，具有明显的防御性。这些公司以张江高科、陆家嘴、金融街等为代表。

 

万科A：公司为住宅物业开发与销售的龙头，现已形成“3＋X”的布局，项 目遍及全国30多个城市，抵御区域范围内波动风险的能力很强；公司土 地储备丰厚，战略得当。目前，公司权益规划建筑面积合计约为1818万平方米，可以满足未来2-3年的开发需求。战略上，管理层重视企业的成长质量和财务稳健性。压缩开发周期，加速资金周转，提高净资产收益率，实现稳健而非盲目的扩张；销售业绩良好，为持续高增长奠定 基础。今年1至10月公司累计销售面积达496.3万平方米，销售金额合计419.6亿元。截止三季报预收款项已达到288亿元，同比增长179%，为未来业绩持续高增长奠定了基础；此外，房地产行业的宏观调控将促使行业进一步整合，而公司作为住宅开发的龙头，也势必会加大行业内 并购整合的力度，加速自身的发展。

栖霞股份：公司以住宅开发为主，发展重点区域是以南京为中心的三小时经济圈，目前业务覆盖南京、无锡、苏州三个城市，区域市场占有率较高；今年以来，公司成功拍得总建筑面积约180万平方米的项目用地，超额完成了2007年新增优质土地储备项目120万平方米的目标，此外，公司在建和储备项目大多数处于近郊区，楼面地价不高，具备较强的抗风险能力；公司拟公开增发不超过1.2亿股，募集资金拟投入8个普通住宅项目，按公司相关公告初步测算，预计募投项目将在2008年之后给公司带来权益 净利润约10亿元左右，能确保公司08年以后业绩持续稳定的增长。

金融街：公司的主营业务分为土地开发、房产开发和物业租赁，特别是商业 地产的租赁和经营受国家宏观调控政策影响较小，随着我国房地产行业逐渐发展成熟，持有物业取得长期经营收入对公司发展的作用将越来越 大，有利于公司整体业绩的稳定和增长；此外，根据北京金融街区域的拓展方案，金融街核心区面积将由目前的1.03平方公里扩张至2.59平方公里，公司将借助于在金融街开发的经验，有可能从扩展区域的改造和新建项目中获益。